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VEFA et désordres apparents : attention au délai d’action‼️ 1️⃣ En 2015, un couple achète un appartement et deux places de stationnement extérieures en l'état futur d'achèvement (VEFA). Les biens sont livrés le 10 janvier 2017. 2️⃣ Se plaignant de désordres et de non-conformités, et notamment d’une modification des dimensions de l’une des places de parking, les acquéreurs sollicitent en référé une mesure d'expertise judiciaire puis assignent en justice le promoteur en indemnisation du préjudice subi. 3️⃣ Ce dernier se défend, faisant valoir la forclusion de l’action concernant la place de parking qui, selon lui, a été engagée trop tard. Il finira par avoir gain de cause. 4️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que en effet le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu à la garantie des vices de construction apparents (lesquels justifient soit la résolution du contrat, soit une diminution du prix, soit une réparation) et que cette garantie est exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun. 👉 En conséquence, l’action en indemnisation des acquéreurs doit être jugée irrecevable, l’invocation de la garantie devant intervenir « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648 du Code civil). ⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-15-846 #VEFA #Sésordres #Action #Préducie #indemnisation #Délai

Pratiques managériales inappropriées = faute grave ?🧐 1️⃣ Un salarié est licencié pour faute grave en raison de ses pratiques managériales inappropriées de nature à constituer un manquement à son obligation en matière de sécurité et de santé à l’égard de ses subordonnés. Concrètement, il lui est reproché un comportement malsain et agressif à l’égard des collaboratrices placées sous son autorité (l’une d’elle ayant quitté l’entreprise pour cette raison) et un mode de management maladroit et empreint d’attitude colérique. 2️⃣ Le salarié saisit le conseil de prud’hommes pour contester son licenciement. A l’appui de sa démarche, il soutient que son comportement ne caractérise pas un non-respect de l’obligation de sécurité. En vain. 3️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation n’est pas de cet avis. Pour elle, les pratiques managériales du salarié sont bien de nature à constituer un manquement à son obligation en matière de sécurité et de santé à l’égard de ses subordonnés et à rendre impossible la poursuite du contrat de travail. 👉 Le licenciement pour faute grave de ce manager est donc justifié. ⚖️ Cour de cassation, chambre sociale, 26 février 2025, pourvoi n° 22-23.703 #Licenciement #FauteGrave #PratiquesManagériales #Manquement #ObligationSécurité

Annulation du mandat du syndic : restitution des honoraires perçus‼️ 1️⃣ Un copropriétaire assigne devant la justice le syndicat des copropriétaires et le syndic de son immeuble afin que soient portées au crédit de son compte individuel de charges diverses sommes. A la suite de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic, il réclame en effet le remboursement des charges appelées au titre des honoraires du syndic sur une période de 20 mois. 2️⃣ Faisant valoir que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission pendant cette période, les juges en concluent qu’il ne peut être procédé rétroactivement à l’annulation de ses honoraires et rejettent la demande. 👉 Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Rappelant le principe selon lequel le syndic ne peut demander ou percevoir que la rémunération précisée dans le mandat qui lui est donné, elle juge qu’en cas d’annulation de l’assemblée générale ayant renouvelé son mandat, les honoraires perçus par le syndic doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. ⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 février 2025, pourvoi n° 23-14.697 #Copropriété #Immobilier #Syndic #Honoraires #Restitution

Responsabilité pénale du salarié : la faute lourde n’est pas requise‼️ 1️⃣ Un salarié est condamné par le tribunal correctionnel pour avoir conduit un des véhicules de son employeur sous l’emprise du cannabis, en état de récidive, et à une vitesse excessive. A cette occasion, il a eu un accident, provoquant la dégradation d’un tracteur, d’une remorque et d’un container. L’intervention d’un service de dépannage et de réparation a engendré des frais conséquents pour l’employeur, partie civile dans cette procédure. 2️⃣ L’intéressé fait appel de cette décision, mais uniquement sur les disposions relatives à la réparation du dommage matériel. A l’appui de sa démarche, il soutient que la responsabilité pécuniaire d'un salarié à l'égard de son employeur ne peut résulter que d’une faute lourde ou d’une infraction intentionnelle. En vain. 3️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation juge que le salarié qui a commis une infraction pénale peut être condamné à indemniser son employeur s’il lui a causé un préjudice, sans qu’il soit nécessaire de mettre en évidence sa faute lourde ou son intention de nuire. 👉 En d’autres termes, même en l’absence de preuve d’une faute lourde, l’employeur, en qualité de partie civile, est en droit d’obtenir réparation du préjudice causé par le comportement répréhensible de son salarié. ⚖️ Cour de cassation, chambre criminelle, 14 janvier 2025, pourvoi n° 24-81.365 #Responsabilité #Salarié #DommagesMatériels #FauteLourde #FauteIntentionnelle #Condamnation

Exploitation de données personnelles : une atteinte à la vie privée du salarié ?🧐 1️⃣ Licenciées pour faute grave, quatre salariées engagées par une société exploitant un centre d’appels saisissent la juridiction prud’homale en contestation de leurs licenciements. 2️⃣ L’employeur, pour démontrer les griefs formulés dans la lettre de licenciement, produit alors en justice une preuve tirée de l’exploitation de données personnelles issues du logiciel de gestion du centre d’appels pour contrôler et surveiller l’activité des salariées. 3️⃣ Les salariées se défendent et reprochent aux juges d’avoir considéré cette preuve recevable. A l‘appui de leur démarche, elles font valoir que l’employeur ne justifiait pas les avoir informées de la mise en place du logiciel ce qui, selon elles, traduit une atteinte disproportionnée au respect de leur vie personnelle. En vain. 4️⃣ La Cour de de cassation rejette le pourvoi formé par les salariées, confirmant ainsi le raisonnement des juges du fond. Certes, la production des éléments fournis par l’employeur porte atteinte à la vie privée des salariées mais se révèle indispensable à l’exercice du droit à la preuve et reste proportionnée au but poursuivi, à savoir la défense de l’intérêt légitime de l’employeur au bon fonctionnement de l’entreprise. 👉 Partant de là, la pièce est recevable et les licenciements pour faute confirmés ! ⚖️ Cour de cassation, chambre sociale, 22 janvier 2025, pourvoi 22-15.793 #Travail #Licenciement #FauteGrave #Preuve #ViePrivée #Atteinte

Requalification de CDD en CDI : quid des délais de prescription ?🧐 1️⃣ Engagé du 28 février 2009 au 2 juin 2019 selon plusieurs contrats de travail à durée déterminée (CDD), un salarié saisi la Conseil de prud’hommes le 27 juillet 2020 afin de solliciter la requalification de ses CDD en contrat à durée indéterminée (CDI), ainsi que la condamnation de son employeur à lui verser diverses sommes au titre de l’exécution et de la rupture du contrat de travail. 2️⃣ Les juges font droit à la demande de requalification de la relation contractuelle en CDI, mais considèrent que les demandes du salarié au titre de l’indemnisation du licenciement sans cause réelle et sérieuse sont prescrites. 3️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation censure la décision des juges sur ce dernier point, rappelant que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance. 👉 Ainsi, l’action en paiement d’une indemnité compensatrice de préavis outre les congés payés afférents, qui a la nature d’une créance salariale, est soumise à la prescription triennale (article L. 3245-1 du Code du travail). Dès lors, la demande ne saurait être prescrite, le délai commencé le 2 juin 2019 et ayant été interrompu par la saisine de la juridiction prud’homale le 27 juillet 2020. 👉 De son côté, l’action en paiement d’une indemnité de requalification, qui porte sur l’exécution du contrat de travail, est soumise à la prescription biennale (article L. 1471-1, alinéa 1er, du Code du travail). Or, lorsque la requalification est prononcée en raison du motif de recours au contrat à durée déterminée, la prescription a pour point de départ le terme du contrat à durée déterminée ou, en cas de succession de contrats à durée déterminée, le terme du dernier contrat. Ainsi, là encore, la demande ne saurait être prescrite. ⚖️ Cour de cassation, chambre sociale, 12 février 2024, pourvoi n° 23-18.876 #travail #CDD #CDI #requalification #action #délais #presciption

Vente : gare au libellé de la clause de non-recours‼️ 1️⃣ Deux ans après l’achat d’une maison, les acquéreurs revendent ce bien à une femme, laquelle découvre, postérieurement à la vente, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sous l’habitation nullement mentionné dans l’acte de vente. 2️⃣ Se fondant sur la garantie des charges non déclarées, l’acheteuse assigne devant la justice les vendeurs en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. 3️⃣ Mais en appel, les juges rejettent l’ensemble de ses demandes au motif que l’acte de vente stipulait que l’acheteur prenait le bien dans l’état où il se trouvait et qu’il renonçait à tout recours contre les vendeurs, notamment pour vices apparents et cachés. 4️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation censure toutefois cette décision après avoir relevé que la clause de non-recours contenue dans l’acte ne visait que l’état intrinsèque du bien et non les charges grevant celui-ci. 👉 Dès lors, en l’absence de clause expresse excluant la garantie des servitudes non apparentes, les vendeurs restent bien tenus envers l’acheteur ! ⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.636 #Immobilier #Vente #ClauseDeNonRecours #Validité

Délai de contestation par l’employeur d’une expertise du CSE : précisions‼️ 🔎 Dans une décision du 5 février 2025, la Cour de cassation apporte des précisions quant à la computation du délai de 10 jours imparti à l’employeur pour former une contestation d’expertise décidée par le comité social et économique (CSE). 1️⃣ Sur le fondement des dispositions générales des articles 641 et 642 du Code de procédure civile, elle souligne ainsi que le délai de 10 jours imparti à l’employeur pour exercer l’un des recours prévus à l’article L. 2315-86 du Code du travail court à compter du lendemain de la délibération recourant à une expertise si l’employeur entend contester la nécessité de celle-ci ; de la désignation de l’expert si l’employeur conteste le choix de l’expert ; de la notification à l’employeur du cahier des charges et des informations prévues à l’article L. 2315-81-1 s’il entend contester le coût prévisionnel, l’étendue ou la durée de l’expertise ; de la notification à l’employeur du coût final de l’expertise s’il entend contester ce coût. 2️⃣ Par ailleurs, elle précise que ce délai de 10 jours expire le dernier jour à vingt-quatre heures et, s’il s’achève un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, qu’il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. ⚖️ Cour de cassation, chambre sociale, 5 février 2025, pourvoi n° 22-21.892 #CSE #Expertise #Recours #Employeur #Délai #Modalités

Très belle première édition du salon de l'immobilier solidaire dans le superbe espace ARBORETUM à Ville de Nanterre. Cette année, le bail réel solidaire était à l'honneur, avec toutes les incertitudes que sa nouveauté induit, mais aussi avec toutes les promesses d'une plus grande accessibilité à la propriété. Merci Raphael ADAM, Laurence Solignac , Samia Kasmi et toute votre équipe de nous avoir convié en tant que cabinet d'avocats spécialisés en construction, immobilier et urbanisme. Heureux de prendre la parole lors d'une table ronde sur le rôle essentiel de l'avocat en tant que conseil en immobilier pour éviter les contentieux. Ravis de croiser nos amis et partenaires, Bahija ATITA, Salah BOURDI, Hadi Hmamed. Un grand merci à notre équipe d'avoir été présente Baptiste Genies Mounia Abanou Olivier PAUL Ghizlane BOUKIOUDI Rodolphe Loctin. #loctinetassociés #droitimmobilier #construction #promotion #nanterre #avocatsimmobilier

Congé, préavis réduit et certificat médical frauduleux🧐 1️⃣ Invoquant des raisons de santé justifiées par un certificat médical, des locataires sollicitent, dans leur lettre de congé, l’application du préavis réduit (un mois contre trois en principe). 2️⃣ Le bailleur accepte la remise des clés, réalise un état des lieux de sortie et laisse les locataires quitter les lieux. Puis, soupçonnant une fraude, il parvient à rapporter la preuve que le certificat médical fourni était un certificat de complaisance. 3️⃣ Malgré cette fraude avérée, le tribunal déboute le bailleur de sa demande en indemnisation, estimant qu’il avait renoncé de manière non équivoque au préavis de trois mois en acceptant la remise des clés et en procédant à l’état des lieux. 4️⃣ Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Selon elle, aucune acceptation tacite du préavis réduit ne peut être déduite du comportement du bailleur dès lors que le bailleur invoque le caractère frauduleux du motif de préavis réduit. Ainsi, en se focalisant uniquement sur les faits matériels (remise des clés, état des lieux), les juges ont omis de tenir compte de la fraude, ce qui constitue une erreur manifeste d’appréciation. 👉 L’affaire devra donc être rejugée. ⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, pourvoi n° 32-21.467 #location #congé #PréavisRéduit #fraude #AcceptationTacite #bailleur #droits